Договор аренды здания, сооружения – это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение ипользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется вносить арендную плату (п. 1 ст. 650 ГК РФ).Договор аренды здания, сооружения является:1) реальным – считается заключенным с момента передачи здания, сооружения арендатору арендодателем;2) возмездным;3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора аренды.Предметом договора аренды здания, сооружения является здание или сооружение, которые неразрывно связаны с землей и являются недвижимым имуществом. Арендатор здания или сооружения приобретает также право на пользование в течение срока аренды той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ). Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка
В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.
Помимо предмета, существенным условием договора является условие об арендной плате. При отсутствии данного условия договор аренды здания или сооружения считается не заключенным. Арендная плата, предусмотренная в договоре за пользование зданием (сооружением), включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено (или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка), если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст.654 ГК РФ).
Форма договора– письменная. Он заключается путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.Договор аренды на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст.651 ГК РФ).Передача арендодателем здания или сооружения и принятие его арендатором производится по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами.
Вопрос 28. Договор финансовой аренды
(договор лизинга) — это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель, лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное другой стороной (арендатором, лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
Арендодатель по договору лизинга не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договор финансовой аренды трехсторонний, возмездный, консенсуальный. Стороны договора: арендодатель (лизингодатель), которым может быть лизинговая компания, имеющая лицензию на сдачу имущества в лизинг; арендатор (лизингополучатель), которым могут быть юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность; продавец имущества, которым может быть любое дееспособное лицо, выступающее собственником продаваемого имущества (продавца выбирает арендатор, но договором может быть предусмотрен выбор продавца арендодателем). Предмет договора — любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности. Договор заключается в письменной форме. Для исполнения данного договора субъекты лизинга должны заключить обязательные и сопутствующие договоры. Обязательный договор — договор купли-продажи. Сопутствующие договоры — договоры о привлечении средств, залога, гарантии, поручительства и другие, заключаемые во исполнение основного договора. Существенными условиями договора выступают предмет, срок, цена договора, порядок балансового учета предмета лизинга. Виды договоров лизинга: по форме выделяют внутренний (субъекты договора — российские лица) и внешний (один из субъектов договора — иностранец); по типу выделяют долгосрочный (в течение трех лет), среднесрочный (от полутора до трех лет), краткосрочный (до полутора лет); по виду выделяют финансовый, возвратный (продавец выступает лизингополучателем), оперативный (лизингодатель покупает имущество на свой страх и риск) договоры. Арендодатель обязан: приобрести в свою собственность имущество, выбранное арендатором, у указанного им продавца на основании договора купли-продажи; обеспечить передачу имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Арендодатель не несет ответственности перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на нем самом. В таком случае продавец и арендодатель несут перед арендатором солидарную ответственность. Арендодатель не выступает собственником имущества на момент заключения договора лизинга, а лишь берет на себя обязанность приобрести имущество в свою собственность для передачи его в аренду арендатору. При этом на него законом возлагается обязанность предупредить продавца о том, что имущество предназначено для передачи в аренду. Арендатор несет риск случайной гибели или порчи арендованного имущества, которые переходит на него в момент передачи арендованного имущества. Арендатор вправе предъявить продавцу требования относительно качества, комплектности, срока и др. При этом на него возлагаются обязанности покупателя, кроме оплаты товара, но он не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. Продавец обязан передать имущество непосредственно арендатору в месте его нахождения, если иное не предусмотрено договором. Если просрочка передачи имущества допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков. При этом риск случайных гибели или порчи арендованного имущества переходит в момент его передачи к арендатору, если иное не предусмотрено договором.
Вопрос 29.Договор подряда и его виды.
Договор подряда: по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. К отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров. Работы, выполняемые по договору подряда: договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику. По договору подряда, заключенному на изготовление вещи, подрядчик передает права на нее заказчику. Если иное не предусмотрено договором, подрядчик самостоятельно определяет способы выполнения задания заказчика. Если иное не предусмотрено договором подряда, работа выполняется иждивением подрядчика - из его материалов, его силами и средствами. Подрядчик несет ответственность за ненадлежащее качество предоставленных им материалов и оборудования, а также за предоставление материалов и оборудования, обремененных правами третьих лиц. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором подряда: риск случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи или иного используемого для исполнения договора имущества несет предоставившая их сторона; риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком несет подрядчик. При просрочке передачи или приемки результата работы риски несет сторона, допустившая просрочку.
Вопрос 30 Понятие обязательств по оказанию услуг.
Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ под услугами понимается совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности. Ст. 128 ГК РФ относит работы и услуги к объектам гражданских прав
Отношения, предметом которых являются работы и услуги, носят обязательственный характер и называются обязательствами по выполнению работ и оказанию услуг. По общему правилу услуга не имеет вещественного результата, как операция она обладает свойством неосязаемости и этим кардинально отличается от наиболее распространенных объектов гражданских прав — вещей. Услуга проявляется в ее эффекте, который воспринимается зачастую на уровне чувств. Этим обусловлена трудность обособления и неотделимость от источника. Товар же, вещь может существовать отдельно от своего источника, т. е. производителя. Отсутствие материального результата (вещественной формы) услуги обычно приводят в качестве признака, позволяющего отграничить услуги от работ.
По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Договор является: 1) консенсуальным – заключение договора происходит с момента достижения сторонами соглашения о его условиях; 2) возмездным; 3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора возмездного оказания услуг. Исполнитель (услугодатель): 1) физическое лицо; 2) юридическое лицо, в ряде случаев обладающие специальной лицензией на осуществление конкретного рода деятельности. Заказчик (услугополучатель): 1) физическое лицо; 2) юридическое лицо. В качестве предмета договора возмездного оказания услуг выступает полученный заказчиком полезный эффект от совершения исполнителем определенных действий либо осуществления им определенной деятельности. Полезный эффект, полученный заказчиком по договору, носит нематериальный характер и в противоположность договору подряда никогда не выражается в появлении новой вещи или изменении потребительских свойств уже существующей. Цена – не определяется законодательными актами. Срок исполнения – определяется по соглашению сторон. Существенным условием договора возмездного оказания услуг является срок. Содержание договора составляют обязанности исполнителя оказать услугу, а заказчика – ее оплатить. Обязанность исполнителя может быть конкретизирована путем описания той услуги, которая должна быть оказана, определением места и срока ее исполнения. Без определения этих обстоятельств оказание услуг невозможно, поскольку процесс оказания услуги и ее результат неотделимы. Права и обязанности исполнителя (услугодателя): 1) обязан оказать услугу, конкретизированную договором с указанием времени и места ее исполнения; 2) имеет право при невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, требовать оплаты в полном объеме, предусмотренном договором; 3) право на компенсацию расходов, фактически понесенных до момента наступления невозможности исполнения; 4) вправе в любой момент отказаться от договора возмездного оказания услуг при условии возмещения заказчику убытков. Права и обязанности заказчика (услугопринимателя): 1) обязан оплатить предоставленные услуги; 2) компенсировать исполнителю расходы, фактически понесенные до момента наступления невозможности оказания услуги; 3) вправе в любой момент отказаться от договора возмездного оказания услуг при условии возмещения исполнителю убытков.