Оценка для целей залога. Допущения при оценке для целей залога. Специальные требования при оценке для целей залога.
«Оценка для целей залога (ФСО № 9)»
В соответствии со ст. 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 июля 2015 года № 327 был утвержден «Федеральный стандарт оценок «Оценка для целей залога (ФСО № 9)» В части I. «Общие положения» Написано, что:
1 ФСО № 9 устанавливает требования к проведению оценки: объекта (далее также – имущество), являющегося предметом залога или планируемого к передаче в качестве обеспечения в виде залога по предполагаемым или существующим денежным обязательствам.
2 ФСО № 9 является обязательным к применению при оценке объектов для целей залога, включая оценку для целей ипотечного кредитования.
Под объектом оценки понимаются объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте и залог которых не запрещен действующим законодательством РФ [п. 3 ФСО № 9].
При заключении договора на проведение оценки для целей залога заказчик может проинформировать оценщика о существующем или потенциальном залогодержателе [п. 3 ФСО № 9].
При определении стоимости в целях залога определяется рыночная стоимость. При наличии соответствующих требований в задании на оценку в дополнение к рыночной стоимости могут определяться инвестиционная и ликвидационная стоимости.
При оценке имущества, связанного общим функциональным назначением (далее – комплекс имущества), необходимо проведение анализа возможности независимого функционирования и реализации имущества отдельно от иных активов, входящих в состав комплекса имущества.
Если реализация имущества, являющегося частью комплекса, будет проводиться в составе комплекса имущества, стоимость объекта оценки, приходящаяся на оцениваемое имущество, определяется как часть в стоимости всего комплекса имущества.
Отчет об оценке должен содержать следующие дополнительные (к указанным в ФСО № 3) результаты:
1) стоимость объекта оценки в соответствии с видами стоимости, предусмотренными п. 5 настоящего Федерального стандарта оценки (ФСО № 9);
2) иные расчетные величины, выводы и рекомендации, подготовленные оценщиком в соответствии с заданием на оценку.
3) Выводы о ликвидности объекта оценки в обязательном порядке указываются в отчете, (но они – выводы не рассматриваются как результат оценки).
В качестве характеристики ликвидности объекта оценки в отчете указывается типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости.
В случае оценки специализированного имущества как части комплекса имущества ликвидность такого имущества может быть определена как ликвидность комплекса имущества, составной частью которого оно является.
Данное допущение указывается в задании на оценку и в отчете об оценке[п. 9 ФСО № 9]. При определении ликвидности объекта оценки оценщик должен обосновать сделанные выводы приведением результатов анализа существенных факторов, влияющих на ликвидность объекта [п. 9 ФСО № 9].
При оценке предмета залога задание на оценку должно содержать следующую, дополнительную информацию [п. 10 ФСО № 9]:
1) особенности проведения осмотра объекта оценки либо основания, объективно препятствующие проведению осмотра объекта, (если таковые существуют);
2) порядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов и информации;
3) необходимость привлечения отраслевых экспертов (специалистов, обладающих необходимыми профессиональными компетенциями в вопросах, требующих анализа при проведении оценки).
Если на этапе подготовки задания на оценку любой из сторон договора определена (выявлена) необходимость привлечения отраслевых экспертов, то такое условие должно быть включено в задание на оценку.
В задании на оценку заказчиком либо залогодержателем (если он является стороной по договору) по согласованию с оценщиком могут быть указаны иные дополнительные расчетные величины, в т. ч.:
1) прогноз изменения стоимости объекта оценки в будущем;
2) размер затрат, необходимых при обращении взыскания на объект оценки.
При этом указанные расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований включаются в отчет, но они не являются результатом оценки.
«Допущения при оценке для целей залога»
Допущения, используемые при проведении оценки, должны быть согласованы всеми сторонами договора [п. 12 ФСО № 9]. Допущения, применяемые в оценке в отношении перспектив развития объекта оценки, должны быть обоснованы рыночными данными и тенденциями.
Использование прогнозных данных заказчика или собственника объекта оценки без проверки их осуществимости и соответствия независимым от заказчика рыночным данным не допускается.
При построении прогнозов на основе нескольких сценариев или аналитических данных , целесообразно воздерживаться от использования наиболее оптимистичных прогнозов, приводящих к максимизации стоимости объекта оценки [п. 14 ФСО № 9].
Все преимущества, существующие у собственника в отношении объекта оценки и условий владения и пользования объектом оценки, отличающиеся от рыночных условий, не могут учитываться при оценке для целей залога, если они не сохранятся бесспорно при переходе права собственности на объект оценки иному лицу[п. 15 ФСО № 9]
Все обременения и обязательства, информация о которых имеется в свободном доступе и представлена оценщику сторонами договора, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, должны учитываться при проведении оценки[п. 16 ФСО № 9].
Требования к учету влияния данных факторов на стоимость объекта оценки указываются в задании на оценку. В случае выявления обременений до момента подписания договора оценщик обязан проинформировать об этом стороны заключаемого договора[п. 16 ФСО № 9].
В случае выявления обременений в процессе оценки оценщик обязан указать факт наличия обременений в отчете и учесть их в расчетах, в случае если иное не указано в задании на оценку.
Проведение оценки объекта в предположении его использования не по текущему назначению подлежит обязательному согласованию со сторонами договора и включается в задание на оценку.
При оценке объекта в предположении изменения его текущего использования все затраты, необходимые для реализации альтернативного использования, подлежат обязательному учету [п. 17 ФСО № 9].
При необходимости проведения при оценке для целей залога исследований, требующих специальных знаний, обязательно привлечение отраслевых экспертов. Оценщик обязан проинформировать заказчика о невозможности проведения оценки без привлечения отраслевых экспертов.
«Специальные требования при оценке для целей залога»
При определении ликвидационной стоимости в качестве фактора вынужденной продажи объекта и при выборе срока экспозиции следует рассматривать условия реализации объекта оценки, соответствующие процедурам обращения взыскания на предмет залога, установленным действующим на дату оценки законодательством или предусмотренным договором [п. 19 ФСО № 9].
На основе имеющейся информации об объекте оценки могут быть выбраны иные факторы вынужденной продажи и предполагаемые допущения в сроке экспозиции объекта. Такие факторы и допущения подлежат обоснованию и в обязательном порядке указываются в отчете об оценке.
При оценке объектов, предполагаемых к созданию или находящихся в процессе создания (при отсутствии допущения об изменении использования объекта) может дополнительно определяться рыночная стоимость с учетом допущения о завершенности объекта на дату оценки [п. 19 ФСО № 9].
Вы можете задать любые вопросы лично автору статей во всплывающем окне в правом нижнем углу
а также на электронную почту : mailto@idolgi.ru с пометкой HELP!
