1 Общие положения и понятия оценочной деятельности. 2 Подходы к оценке. 3 Задание на оценку. 4 Требования к проведению оценки.
1 Общие положения и понятия оценочной деятельности.
В соответствии со ст. 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Приказом Министерства экономического развития РФ от 15 мая 2015 года № 297 был утвержден «Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»
В части I. «Общие положения» Написано, что: 1 ФСО № 1 определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. 2 ФСО № 1 является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
В части II. ФСО № 1 «Общие понятия оценки» Написано,что:3 К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
4 Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.
5 Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»
6 Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
7 Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной информации определить стоимость объекта оценки.
8 Дата определения стоимости объекта оценки – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.
9 Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.
10 Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами аналогами [п.12].
Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как [п.14]: 1.На прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и 2 Методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для: -приобретения, -воспроизводства либо -замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний [п.18].
Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.
В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства.
«Задание на оценку»
Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки. Задание на оценку должно содержать следующую информацию: а) объект оценки; б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки; в) цель оценки; г) предполагаемое использование результатов оценки; д) вид стоимости; е) дату оценки; ж) допущения, на которых должна основываться оценка; з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами .
«Требования к проведению оценки»
Проведение оценки включает следующие этапы [ч. 23]: а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; д) составление отчета об оценке.
Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки [ч. 24]. После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.
«Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»
«Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки»
Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки [ч. 3]
Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки [п. 3]. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки с объектом оценки, в том числе: при совершении сделок купли-продажи, при передаче в аренду или залог, при страховании, кредитовании, внесении в уставный капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой отчетности, при реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, при разрешении имущественных споров и в иных случаях.
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: 1) рыночная стоимость; 2) кадастровая стоимость; 3) инвестиционная стоимость; 4) ликвидационная стоимость; Понятия рыночной и кадастровой стоимости установлены законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"
Рыночная стоимость объекта оценки- наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции…[ч.3. ФЗ-135 от 29.07.1998 г.]
Кадастровая стоимость - стоимость, установленная в результате проведения кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости [ч.3. ФЗ-135 от 29.07.1998 г.]
Инвестиционная стоимость - это стоимость объекта оценки для конкретного лица при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки [ч.7 ФСО 2]. В отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.
Ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества [ч.8 ФСО 2].
Срок экспозиции недвижимости – срок от начала публикации до момента совершения сделки (срок сдачи в аренду). При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
«Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»
В соответствии со ст. 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Приказом Министерства экономического развития РФ от 15 мая 2015 года № 299 был утвержден «Федеральный стандарт оценок «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»
В части I. «Общие положения» Написано, что:
1 ФСО № 3 устанавливает требования к: -составлению и содержанию отчета об оценке, -информации, используемой в отчете об оценке, а также -к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.
2 ФСО № 3 является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности
Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, и стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет [п. 3 ФСО 3].
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном в порядке, установленным законом от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
Отчет об оценке составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с Федеральным законом от 6 апреля 2011 г. № 63-ФЗ «Об электронной подписи» [п. 6 ФСО 3].
Отчет на бумажном носителе должен быть: 1) пронумерован постранично, 2) прошит, 3) подписан оценщиком и 4) скреплен личной печатью оценщика либо печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть [п. 6 ФСО 3]: 1) пронумерован постранично, 2) подписан усиленной квалифицированной электронной подписью оценщиком, который проводил оценку, 3) подписан подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер.
Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения [п. 8 ФСО 3]: а) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; б) применяемые стандарты оценки; в) принятые при проведении оценки допущения; г) сведения о заказчике оценки и об оценщике, подписавшем отчет об оценке (в т.ч. Ф.И.О., адрес оценщика и сведения о членстве оценка в СРО), а также о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор; д) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки; е) основные факты и выводы.
В разделе «Основные факты и выводы» должны содержаться: 1) основание для проведения оценщиком оценки объекта; 2) общая информация, идентифицирующая объект оценки; 3) результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; 4) итоговая величина стоимости объекта оценки; 5) ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости
В отчете должно быть [ п. 8 ФСО 3]: - описано обоснование выбора используемых подходов к оценке - описано обоснование методов в рамках каждого из применяемых подходов, - приведена последовательность определения стоимости объекта и приведены соответствующие расчеты, -описаны процедуры согласования результатов оценки и - сформулированы выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, - сформулированы выводы, полученные при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо - признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.
В отчет об оценке могут включаться [ п. 9 ФСО 3]: - расчетные величины и - выводы по результатам дополнительных исследований, предусмотренные заданием на оценку, - иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов. В приложении к отчету об оценке должны содержаться: - копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в т.ч. - правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, - документы технической инвентаризации, - заключения экспертиз, - другие документы по объекту оценки (при наличии).
В тексте отчета об оценке должны присутствовать [ п. 11 ФСО 3]: 1) ссылки на источники информации либо 2) копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. Документы, предоставленные заказчиком (в т.ч. справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии [ п. 12 ФСО 3].;
Итоговая величина стоимости может быть представлена: в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством РФ или заданием на оценку [ п. 14 ФСО 3].
