1 Правовое регулирование оценочной деятельности. 2 Рыночная и кадастровая стоимость объектов оценки. 3 Субъекты и объекты оценки. 4 Обязательность проведения оценки. 5 Основания и условия для осуществления оценочной деятельности.
1 « Правовое регулирование оценочной деятельности»
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих [ст.2]:
•Российской Федерации;
•Субъектам Российской Федерации;
•Муниципальным образованиям;
•Физическим лицам
•Юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.
«Рыночная и кадастровая стоимость объектов оценки»
Под оценочной деятельностью понимается (ст. 3) деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке:
- в условиях конкуренции;
- когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией;
- и когда на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение
2) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3) объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
4) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-ФЗлибо стороны не было;
5) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости [ст. 3].
Определение кадастровой стоимости вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и качественных характеристик, орган (ФСРКиК) осуществляет определение уточненной кадастровой стоимости недвижимости.
Датой определения уточненной кадастровой стоимости является дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.
К объектам оценки относятся (ст. 5):
1) отдельные материальные объекты (вещи);
2) совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
3) право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
4) права требования, обязательства (долги);
5) работы, услуги, информация;
6) иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Заказчики (РФ, субъекты РФ или муниципальные образования, физ. и юр. Лица) имеют право (ст. 6) на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки .
Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного порядка стат-ФЗкого и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки.
Результаты проведения оценки объекта оценки могут Быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством.
В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-ФЗлибо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее -ФЗ договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.
Это правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других.
«Обязательность проведения оценки».
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в т.ч. (ст. 8):
1) в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
2) при использовании объектов оценки в качестве предмета залога;
3) при продаже или ином отчуждении объектов оценки;
4) при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки;
5) при передаче объектов оценки в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юр. лиц, и при возникновении спора о стоимости объекта, в том числе при национализации имущества; 6) при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
7) при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
8) при выкупе или ином предусмотренном законодательством изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
9) при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора (.....).
«Основания и условия для осуществления оценочной деятельности»
Основанием (ст.9) для проведения оценки объекта оценки является Договор между оценщиком и заказчиком.
Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. В случаях, предусмотренных законодательством РФ оценка объекта оценки, в т. ч. повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством РФ.
Договор между оценщиком и заказчиком заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения (ст.10).
Договор должен содержать: 1) цель оценки;
2) описание объектов оценки, позволяющие осуществлять их идентификацию;
3) вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
4) размер денежного вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
5) сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
5) наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является; 6) указания на стандарты оценочной деятельности, которые буду применяться;
7) Указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности, установленной ст. 24.6 ФЗ 135
8) Сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
9) Сведения о банковской гарантии обеспечения условий договора(если она имеется);
10) Сведения о независимости заказчика и оценщика;
11) Сведения об оценщике (Ф.И.О.)
12) Сведения о наличии лицензии у оценщика
В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки (ст.11):
1) Своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее - отчет).
2) Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
3) В отчете в обязательном порядке указываются : -дата проведения оценки объекта оценки. -используемые стандарты оценки: -цели и задачи проведения оценки объекта оценки.
4) В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценок.
В отчете должны быть указаны:
1) дата составления и порядковый номер отчета;
2) основание для проведения оценщиком оценки объекта;
3) юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
4) точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, -ФЗ реквизиты юридического лица и балансовая стоимость объекта оценки;
5) стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
6) последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
7) дата определения стоимости объекта оценки;
8) перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
9) Отчет собственноручно подписывается оценщиком.
Оценщик имеет право (ст. 14): 1) применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;
2) требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к необходимой документации;
3) получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;
4) запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;
5) привлекать на договорной основе к участию в проведении оценки иных оценщиков либо других специалистов;
6) отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.
Оценщик обязан (ст. 14):
1) соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также и нормативных правовых актов субъектов РФ;
2) сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;
3) обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;
4) предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации, на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;
5) предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
6) не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;
7) хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;
8)в случаях, предусмотренных законодательством РФ, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по ихтребованию.
Независимость оценщика обеспечивается тем, что (ст. 16)
Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является: - учредителем, - собственником, - акционером, - должностным лицом оцениваемой организации, - заказчиком или - физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, - состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.
2) Проведение оценки объекта оценки не допускается, если: -в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора; -оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.
3) Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки. 4) Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
Страхование гражданской ответственности оценщиков (ст. 17)
Страхование гражданской ответственности оценщиков является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков.
Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда.
Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования. Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки.
Страхование гражданской ответственности оценщиков может осуществляться в форме заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному договору об оценке объекта оценки.
Регулирование оценочной деятельности (Глава III).
Контроль за осуществлением оценочной деятельности в РФ осуществляют органы, уполномоченные Правительством РФ (далее -ФЗ уполномоченные органы), в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством РФ [ст. 18 от 29.07.1998 г. № 135-ФЗФЗ ].
Согласно ФЗ от 27.07.2006 г. № 157-ФЗФЗ контроль осуществляется, в частности: 1) Советом по оценочной деятельности при Мингосимущество РФ. 2) Национальным объединением СРО оценщиков. 3) СРО оценщиков.
Функциями уполномоченных органом являются (ст. 19 ФЗ-ФЗ135 от 29.07.98):
1) контроль за осуществлением оценочной деятельности;
2) регулирование оценочной деятельности;
3) взаимодействие с органами гос.власти по вопросам оценочной деятельности и координация их деятельности;
4) согласование проектов стандартов оценки;
5) согласование перечня требований, предъявляемых к образовательным учреждениям, осуществляющим профессиональную подготовку оценщиков.
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством РФ (ст. 20 ФЗ-ФЗ135 от 29.07.98):
Профессиональное обучение оценщиков осуществляется высшими государственными или частными учебными заведениями, имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством РФ (ст. 20 ФЗ-ФЗ135 от 29.07.98).
Дополнительно к государственному регулированию регулирование оценочной деятельности осуществляется СРО оценщиков и распространяется на всех членов таких СРО (ст. 22 ФЗ-ФЗ135 от 29.07.98).
В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные НКО.
СРО оценщиков могут выполнять следующие функции (ст. 22 ФЗ-ФЗ135): - защищать интересы оценщиков; - содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков; - содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков; - разрабатывать собственные стандарты оценки; - разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.
Лицензирование оценочной деятельности осуществляется в соответствии с законодательством РФ (ст. 23 ФЗ-ФЗ135 от 29.07.98).
Орган, выдающий лицензию на осуществление оценочной деятельности, осуществляет контроль за деятельностью оценщиков.
Требования к лицензированию оценочной деятельности для физических лиц (ст. 24 ФЗ-ФЗ135 от 29.07.98): 1) государственная регистрация в качестве ИП; 2) наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным органом образовательными программами; 3) уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.
Требования к лицензированию оценочной деятельности для юридических лиц (ст. 24 ФЗ-ФЗ135 от 29.07.98): 1) государственная регистрация в качестве юридического лица; 2) наличие в штате юридического лица не менее одного работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; 3) уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.
Отзыв лицензии на осуществление оценочной деятельности осуществляется на основании (ст. 24 ФЗ-ФЗ135 от 29.07.98): 1) признания в установленном законодательством РФ порядке недействительным факта государственной регистрации ИП или юридического лица;
2) признания в установленном законодательством РФ порядке ИП или юридического лица банкротом;
3) признания в установленном законодательством РФ порядке недействительным имеющегося у оценщика, являющегося ИП, документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
4) признания в установленном законодательством РФ порядке недействительным имеющегося у работника юридического лица документа об образовании при условии, что он один имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
5) выхода данным оценщиком в своей деятельности за пределы прав, предоставленных ему лицензией на осуществление оценочной деятельности;
6) несоблюдения требований, установленных законодательством РФ;
7) решения суда, арбитражного суда, третейского суда. Ходатайство об отзыве лицензии на осуществление оценочной деятельности может быть представлено уполномоченным органом, СРО, а также иными заинтересованными лицами. Указанный в настоящей статье перечень оснований отзыва лицензии на осуществление оценочной деятельности является исчерпывающим.
