«Особенности банкротства отдельных групп несостоятельных должников»

«Общие понятия о строительстве и застройщике» Ст. 201.1.

Общие положения При описании процедур банкротства застройщика используются следующие понятия:

1) Застройщик - Юр.Л., (независимо от его организационно-правовой формы в т. ч. ЖСК или ИП), привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства, к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежных требований;

2) Участник строительства - Физ.Л. Юр.Л., РФ, субъект РФ или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование;

3) Требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартир, комнаты, части жилого дома) в многоквартирном доме, или жилого помещения в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию;

4) Денежное требование - требование участника строительства:

- о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения,

- о возврате денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

- о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;

- о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

- о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

5) Объект строительства - многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом, строительство которого не завершено (далее - объект незавершенного строитель-ва);

6) Земельный участок - земельный участок, который застроен или подлежит застройке и на котором находится или должен быть построен объект строительства;

7) Реестр требований о передаче жилых помещений - реестр, содержащий требования о передаче жилых помещений, признанные обоснованными арбитражным судом.

2 Правила, установленные § 7 «Банкротство застройщиков», применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, и обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.

3 Сведения о том, что должник является застройщиком, подлежат указанию должником либо, если об этом известно конкурсному кредитору или уполномоченному органу, также ими в заявлении о признании должника банкротом.

В этом случае арбитражный суд указывает на применение при банкротстве должника Правил § 7 «Банкротство застройщиков» в определении о принятии заявления о признании должника банкротом. Сведения о принятии заявления о признании должника банкротом подлежат опубликованию в порядке, установленном ст. 28 закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ в (Едином Федеральном Реестре сведений о банкротстве и в газете «Коммерсантъ»)

Если сведения о том, что должник является застройщиком, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве, арбитражный суд выносит по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, или по собственной инициативе определение о применении при банкротстве должника правил, установленных § 7 «Банкротство застройщиков».

4 По ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, арбитражный суд вправе передать дело о банкротстве застройщика на рассмотрение арбитражного суда: -по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо -по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства, если арбитражным судом установлено, что такая передача будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства.

5 При рассмотрении обоснованности требований участников строительства арбитражным судом устанавливается наличие требований о передаче жилых помещений или денежных требований, в т. ч. путем признания сделок, заключенных участниками строительства с застройщиком и (или) с действовавшими в его интересах третьими лицами, притворными. (п. 2 ст. 170 ч. 1 ГК РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ, притворной именуется сделка, которая совершается с целью прикрытия (маскировки) другой сделки. Притворная сделка гражданским зак-вом относится к недействительным сделкам). В случае участия в таких сделках третьих лиц они привлекаются к участию в арбитражном процессе по делу о банкротстве застройщика при рассмотрении вопросов, связанных с установлением фактов притворности сделок.

6 Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в следующих случаях:

1) заключение договора участия в долевом строительстве;

2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

6)заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;

7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;

8) внесение денежных средств в ЖСК в целях участия в строительстве многоквартирного дома;

9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме

7 С даты введения «Наблюдения» в отношении застройщика Должник может: -заключать договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, -заключать соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также -совершать иные сделки с недвижимым имуществом, -совершать сделки с земельными участками исключительно с письменного согласия Временного арбитражного управляющего

8 Определение о введении «Наблюдения» в отношении застройщика направляется арбитражным судом в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения земельных участков застройщика.

9 Решение собрания кредиторов о заключении «Мирового соглашения» по делу о банкротстве застройщика принимается большинством голосов от общего числа голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов в соответствии с реестром требований кредиторов и считается принятым при условии, если за него проголосовали все кредиторы по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, а также отдано не менее чем три четверти голосов участников строительства.

«Лица, участвующие в деле о банкротстве застройщика» Ст. 201.2.

Лица, участвующие в деле о банкротстве застройщика 1 Наряду с лицами, предусмотренными ст. 34 закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» -

- сам должник;

- Арбитражный Управляющий;

- конкурсные кредиторы;

- уполномоченные органы;

- органы исполнительной власти (в необходимых случаях),

- лицо, предоставившее обеспечение для проведения финансового оздоровления, лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, признаются:

1) участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, а также

2) уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства (…).

«Особенности применения мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника» Ст. 201.3. Особенности применения мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника

1 Арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными Арбитражным процессуальным кодексом РФ и законом № 127-ФЗ, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде:

а) запрета на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и

б) запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также

в) запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

Арбитражный суд уведомляет орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения земельного участка о принятии обеспечительных мер в виде запрета на государственную регистрацию договора аренды в отношении указанного земельного участка.

2 О рассмотрении судом указанного в пункте 1 настоящей статьи ходатайства должен быть извещен арендодатель по договору аренды земельного участка, который вправе участвовать в арбитражном процессе по делу о банкротстве при рассмотрении предусмотренного пунктом 1 настоящей статьи вопроса.

3 Указанные в пункте 1 настоящей статьи обеспечительные меры могут быть приняты арбитражным судом только при представлении лицом, обратившимся с соответствующим ходатайством, доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта.

4 Указанные в пункте 1 настоящей статьи обеспечительные меры действуют до даты завершения конкурсного производства в отношении должника, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Арбитражный суд уведомляет орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения земельного участка о принятии обеспечительных мер в виде запрета на государственную регистрацию договора аренды в отношении указанного земельного участка.

2 О рассмотрении судом ходатайства должен быть извещен арендодатель по договору аренды земельного участка, который вправе участвовать в арбитражном процессе по делу о банкротстве застройщика.

3 Обеспечительные меры могут быть приняты арбитражным судом только при представлении лицом, обратившимся с соответствующим ходатайством, доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта.

4 Обеспечительные меры действуют до даты завершения процедуры «Конкурсное производство» в отношении должника, если иное не предусмотрено законом от 26.10.2016 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

«Особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика и их рассмотрения арбитражным судом»

1 С даты вынесения арбитражным судом определения о введении «Наблюдения» в отношении застройщика, в ходе проведения «Наблюдения» и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением ниже установленного порядка.

2 С даты введения «Наблюдения» в отношении застройщика, в ходе проведения «Наблюдения» и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства,приостанавливается (требования о передаче жилых помещений и денежные требования) [п. 2 ст. 201.4].

С даты открытия «Конкурсного производства» исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства (требования о передаче жилых помещений и денежные требования) прекращается [п. 2 ст. 201.4].

Временный управляющий, конкурсный управляющий в течении 5-ти дней с даты их утверждения уведомляют всех известных им участников строительства:

-о введении «Наблюдения» или об открытии «Конкурсного производства» и

-о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также -

о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

3 Расходы АУ на уведомление кредиторов о предъявлении требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований осуществляются им за счет должника.

«Особенности предъявления денежных требований и их рассмотрения арбитражным судом»

1 Открытие «Конкурсного производства» в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.

2 При установлении размера денежного требования участника строительства учитывается:

1)размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения,

2) в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).

Превышение суммы денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества над стоимостью жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, не может являться основанием для снижения размера денежных требований участника строительства или повлечь за собой иные негативные последствия для участника строительства.

Стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым АУ за счет застройщика. Соответствующий отчет об оценке направляется АУ участнику строительства и в арбитражный суд.

3 В отношении денежного требования в реестр требований кредиторов также включаются сведения о жилом помещении (в т.ч. о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения. 4 По запросу и за счет страховщика, застраховавшего гражданскую ответственность застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (в соответствии с законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»), либо за счет банка, выдавшего поручительство за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве,

Арбитражный управляющий или реестродержатель направляет выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований участников строительства [Ст. 201.5.].

«Особенности предъявления требований о передаче жилых помещений и их рассмотрения арбитражным судом»

1 Требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. 71 и ст. 100 закона от 26.10.2016 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», то есть: (Для целей участия в 1-ом собрании кредиторов кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение 30-ти календарных дней с даты опубликования сообщения о введении наблюдения. Указанные требования направляются в арбитражный суд, должнику и временному управляющему [ст. 71]).

(Кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в любой момент в ходе внешнего управления. Указанные требования включаются внешним управляющим или реестродержателем в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда. Внешний управляющий обязан включить в течение 5-ти дней с даты получения требований кредитора в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве[ст. 100]).

2 Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

3 Требование о передаче жимлоожгеот пбоымтеьщ оебнжиаял,о впарниознанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению АУ в реестр требований о передаче жилых помещений.

4 Определение о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений или определение об отказе во включении указанного требования в такой реестр может быть обжаловано.

5 Участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества, а также размера убытков в виде реального ущерба.

6 Участники строительства имеют право предъявлять возражения относительно требований других кредиторов.

«Реестр требований о передаче жилых помещений»

1 В реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения:

1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;

2) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях;

3) сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства (адрес, этажность).

2 Правила ведения реестра требований о передаче жилых помещений, в т.ч. состав сведений, подлежащих включению в этот реестр, и порядок предоставления информации из реестра утверждаются федеральным стандартом. Реестр требований о передаче жилых помещений ведется в отношении каждого объекта строительства

Вы можете задать любые вопросы лично автору статей во всплывающем окне в правом нижнем углу

а также на электронную почту : mailto@idolgi.ru  с пометкой HELP!